Balance de prix de vente : comment ça marche

Une balance de prix de vente, c’est quand le vendeur accepte d’être payé en partie plus tard : il te prête une portion du prix, que tu lui rembourses avec intérêts selon une entente signée devant notaire. Pour se protéger, il prend une hypothèque sur l’immeuble vendu, habituellement de rang inférieur à celle de ton institution financière. C’est légal et encadré au Québec, mais c’est un prêt comme un autre : il doit se négocier, s’écrire et se vérifier avec le même soin.

Comment ça marche

L’OACIQ décrit la balance de prix de vente, aussi appelée crédit vendeur, comme un prêt du vendeur à l’acheteur. Elle sert soit à constituer une partie de la mise de fonds, soit à combler l’écart entre le prix de vente et le montant prêté par l’institution financière. Le vendeur agit alors comme un prêteur privé.

Le prix se paie donc en trois morceaux :

1. Ta mise de fonds, versée à la signature ;
2. Le prêt de ton institution, versé à la signature et garanti par une hypothèque de premier rang ;
3. La balance de prix de vente, que le vendeur laisse « dans » la transaction et que tu rembourses ensuite selon l’entente.

Dans l’exemple donné par l’OACIQ, pour un immeuble vendu 1 200 000 $ avec un prêt de 1 050 000 $, le vendeur finance les 150 000 $ restants sur sept ans, à 4,5 % d’intérêt annuel. Chaque entente fixe ses propres conditions : il n’existe pas de taux ni de durée « normale ».

L’OACIQ précise que cette pratique se voit surtout dans la vente d’immeubles à revenus ou d’entreprises, qu’elle est moins courante en courtage résidentiel, et qu’on la rencontre parfois quand un membre de la famille achète la propriété.

L’hypothèque en faveur du vendeur

La balance de prix de vente est garantie par une hypothèque. Au Québec, une hypothèque immobilière doit être créée dans un acte notarié en minute. L’acte décrit l’immeuble et indique le montant maximal que le créancier pourra récupérer, généralement plus élevé que la dette pour couvrir les intérêts et les frais.

Pour être opposable aux autres personnes que l’acheteur, l’hypothèque doit être publiée au registre foncier. Une fois publiée, elle donne au vendeur :

• un droit de suite : l’hypothèque suit l’immeuble même s’il est revendu ;
• un droit de préférence : le vendeur est payé sur le produit d’une vente avant les créanciers qui viennent après lui.

Le rang : pourquoi le vendeur passe après la banque

En règle générale, entre créanciers hypothécaires, le rang suit l’ordre de publication au registre foncier, sauf entente comme une cession de rang. Dans une balance de prix de vente classique, l’institution financière exige d’être en premier rang. Le vendeur se retrouve donc, comme le dit l’OACIQ, prêteur de deuxième rang après le prêteur officiel.

Pour l’acheteur, ça veut dire deux créanciers, deux hypothèques et deux échéanciers à respecter. Pour le vendeur, ça veut dire qu’en cas de vente forcée, l’institution se paie d’abord et lui ensuite, avec ce qui reste.

Que se passe-t-il si l’acheteur ne paie pas ?

Le vendeur devient un créancier hypothécaire comme un autre. S’il n’est pas payé, il peut exercer les mêmes droits qu’une banque, selon Éducaloi :

• vendre lui-même l’immeuble ;
• le faire vendre en justice ;
• en prendre possession pour l’administrer ;
• le prendre en paiement, c’est-à-dire en devenir propriétaire pour éteindre la dette.

Il ne peut pas agir du jour au lendemain. Il doit d’abord envoyer un préavis d’exercice à l’acheteur, puis l’inscrire au registre foncier. Pour un terrain ou un immeuble, l’acheteur dispose ensuite de 60 jours avant que le vendeur puisse exercer son droit, ou de 10 jours s’il s’agit seulement de prendre possession pour administrer. Pendant ce délai, l’acheteur peut rembourser la dette ou corriger son défaut, avec les frais engagés par le créancier.

Les risques pour l’acheteur

• Le coût. Le taux se négocie avec le vendeur. Compare-le avec ce que ton institution t’offrirait pour la même somme.
• L’échéance. Vérifie si le solde devient payable d’un coup à une date précise, et comment tu le refinanceras à ce moment.
• Ton prêteur principal. Il voudra savoir d’où vient ta mise de fonds et s’il y aura une deuxième hypothèque. Déclare la balance de prix de vente dès ta demande de prêt : la cacher peut faire échouer ton financement.
• Le défaut. Tu peux perdre l’immeuble au profit du vendeur s’il exerce ses droits hypothécaires.
• La revente. L’hypothèque du vendeur suit l’immeuble. En pratique, il faudra la rembourser ou faire accepter les conditions par ton acheteur.

Les risques pour le vendeur

• Il dépend de l’acheteur. L’OACIQ rappelle que le vendeur doit obtenir des garanties hypothécaires pour assurer le remboursement.
• Il est de rang inférieur. En cas de vente forcée, l’institution de premier rang se paie avant lui.
• Il est payé plus tard. Son argent reste immobilisé pendant toute la durée de l’entente.

Pour un terrain vacant, ajoute un point : contrairement à un immeuble à revenus, le terrain ne produit pas de loyers qui serviraient à rembourser le vendeur. Le remboursement repose entièrement sur la capacité de l’acheteur.

Balance de prix de vente ou prêt d’une institution ?

Les deux reposent sur le même mécanisme juridique. Ce qui change, c’est la personne qui prend le risque et la souplesse des conditions. Une entente souple n’est pas forcément avantageuse : lis-la avec la même rigueur qu’une offre de prêt bancaire.

Le rôle du notaire

Le notaire rédige l’acte de vente et l’acte d’hypothèque en faveur du vendeur, puis les fait publier au registre foncier, dans le bon ordre. Il conseille l’acheteur, le vendeur et le prêteur sans prendre parti. Il s’assure aussi que les conditions convenues dans la promesse d’achat se retrouvent dans l’acte. Si un courtier représente le vendeur, l’OACIQ lui demande de conseiller à son client de consulter un professionnel, comme un avocat ou un fiscaliste, parce que cette pratique demande des précautions. Pour le reste du parcours, lis notre guide sur le rôle du notaire quand on achète un terrain.

Les clauses à faire préciser par écrit

1. Le montant de la balance et le taux d’intérêt ;
2. La durée, la fréquence des paiements et la date d’échéance du solde ;
3. Le droit de rembourser plus tôt, avec ou sans pénalité ;
4. Le rang de l’hypothèque et l’accord de ton prêteur principal ;
5. Ce qui arrive en cas de retard de paiement ;
6. Ce qui arrive si tu revends avant la fin de l’entente ;
7. Qui paie les frais de l’acte d’hypothèque.

Ces clauses se négocient dès la promesse d’achat, pas chez le notaire la veille de la signature.

Et pour un terrain de villégiature ?

Avant d’envisager une balance de prix de vente, compare avec les options des institutions financières. Notre guide pour financer un terrain vacant explique comment les prêteurs abordent un terrain sans construction, et le calculateur de prêt pour un terrain te donne un ordre de grandeur des paiements.

Au Domaine Oxmoor, le parcours d’achat affiché prévoit le financement avec ton institution, après une promesse d’achat conditionnelle au financement et aux vérifications. Pour toute question sur les conditions de paiement d’un lot, pose-la par écrit et fais valider la réponse par ton notaire. Tu peux voir les 18 terrains et leurs prix pour bâtir ton budget.

Dernière révision : 12 octobre 2026. Les montants et règlements cités sont datés ; vérifie-les auprès de la source avant de décider.