L’essentiel
- Le fonds dominant est le terrain qui profite de la servitude.
- Le fonds servant est le terrain qui la supporte.
- Les deux doivent appartenir à des propriétaires différents.
- L’acte de servitude publié au registre foncier identifie chaque fonds par son numéro de lot.
Le fonds dominant est le terrain qui profite d’une servitude ; le fonds servant est le terrain qui la supporte. Les deux expressions viennent du Code civil du Québec, qui définit la servitude comme une charge imposée sur un immeuble en faveur d’un autre immeuble appartenant à un propriétaire différent (art. 1177).
Un exemple simple
Ton terrain n’a pas d’accès direct au lac. Le terrain voisin, lui, y touche. Une servitude de passage te permet de traverser le terrain voisin pour te rendre à l’eau. Ton terrain est le fonds dominant. Celui du voisin est le fonds servant. Si tu revends, ton acheteur hérite du droit. Si le voisin revend, son acheteur hérite de la charge.
Pourquoi on parle de « fonds » et pas de propriétaires
Le mot « fonds » désigne le terrain lui-même. C’est ce qui rend la servitude durable : elle ne dépend pas de qui possède les terrains. Un même terrain peut d’ailleurs être dominant pour une servitude et servant pour une autre, par exemple bénéficier d’un passage vers le lac tout en supportant une ligne électrique.
Comment les repérer dans un acte
- Trouve l’acte de servitude au registre foncier, à partir du numéro de lot.
- Repère la désignation des immeubles : chaque fonds y est décrit par son numéro de lot au cadastre du Québec.
- Lis la portée du droit : tracé, usages permis, entretien.
- Fais confirmer ta lecture par le notaire avant de signer.
Au Domaine Oxmoor
L’accès au lac Bœuf repose sur une servitude de passage publiée au registre foncier (publication 330 714, sur le lot 5 810 552). La désignation précise des fonds dominants et du fonds servant se lit dans cet acte : on ne l’interprète pas ici, c’est le rôle de ton notaire. Le guide Servitude d’accès au lac : ce qu’elle garantit vraiment donne la liste des questions à lui poser. Revois aussi la définition générale de la servitude et celle du droit de passage, puis la page servitudes, règles et vision du domaine.
Questions fréquentes
Le propriétaire du fonds servant peut-il bloquer le passage ?
La servitude est un droit réel publié : le propriétaire du fonds servant doit la respecter telle que l’acte la décrit. Les modalités concrètes, comme le tracé, la largeur, une clôture ou l’entretien, sont fixées par l’acte. En cas de désaccord, c’est le texte publié qui compte, et un notaire ou un avocat peut t’aider à le faire valoir.
Comment savoir si mon terrain est le fonds dominant ?
Lis l’acte de servitude au registre foncier. Il désigne chaque immeuble par son numéro de lot et précise lequel profite du droit et lequel le supporte. Le certificat de localisation mentionne aussi les servitudes qui touchent la propriété. En cas de doute, ton notaire vérifie la chaîne des titres avant la vente.
Sources
Dernière révision : 12 octobre 2026. Les montants et règlements cités sont datés ; vérifie-les auprès de la source avant de décider.