L’essentiel
- Une servitude de passage permet au propriétaire d’un terrain de passer sur le terrain voisin, selon ce que prévoit l’acte.
- Elle est attachée aux terrains : elle suit les ventes, et sa publication la rend opposable à tous.
- Elle ne s’acquiert pas par l’usage : il faut un titre, comme un contrat ou un acte de destination du propriétaire.
- Le droit de passage du terrain enclavé est un mécanisme distinct, prévu par la loi, avec indemnité.
- Elle s’éteint notamment par non-usage pendant 10 ans ou par rachat, sauf exclusion écrite.
Une servitude de passage est un droit qui permet au propriétaire d’un terrain de passer sur le terrain voisin, à pied ou en véhicule, selon ce que prévoit l’acte. Elle est attachée aux terrains, pas aux personnes : si l’un ou l’autre est vendu, le droit suit. Elle naît d’un titre, comme un contrat notarié, et doit être publiée au registre foncier pour être opposable à tous.
Les règles résumées ici viennent du Code civil du Québec, surtout des articles 1177 à 1194, dans la version de LégisQuébec à jour au 12 août 2026. Elles sont reformulées pour rester simples. Pour un cas réel, c’est l’acte et ton notaire qui tranchent.
C’est quoi une servitude de passage, en mots simples ?
Imagine deux terrains voisins. Le terrain A n’a pas de bon accès au chemin ou au lac. Le terrain B, lui, y donne directement. Le propriétaire de B accepte, par un acte, que le propriétaire de A traverse une bande de son terrain. Cette bande s’appelle l’assiette de la servitude.
- Le fonds dominant : le terrain qui profite du passage (A).
- Le fonds servant : le terrain qui subit le passage (B).
- L’assiette : l’endroit précis où l’on passe.
- Le titre : l’acte qui crée la servitude et en fixe l’étendue.
Le Code définit la servitude comme une charge imposée sur un immeuble en faveur d’un autre immeuble qui appartient à un propriétaire différent (art. 1177). Le propriétaire du fonds servant doit tolérer certains gestes du voisin, ou s’abstenir lui-même de certains gestes. Une obligation de faire, comme entretenir un chemin, peut aussi y être rattachée, mais seulement pour le service du terrain (art. 1178).
Le Code classe aussi les servitudes. Celle de passage est discontinue : elle ne s’exerce que lorsque quelqu’un passe (art. 1179). Elle peut être apparente, quand un sentier ou un chemin la signale sur le terrain, ou non apparente (art. 1180). Ce classement a des effets concrets, notamment sur le calcul du délai d’extinction, comme on le verra plus bas.
Pour des définitions courtes, consulte le lexique : servitude et fonds dominant et fonds servant.
Comment naît une servitude de passage
Le Code prévoit quatre façons d’établir une servitude (art. 1181) :
- Par contrat : les deux propriétaires signent un acte. C’est le cas le plus fréquent.
- Par testament.
- Par destination du propriétaire : celui qui possède un grand terrain et prévoit de le morceler établit d’avance, par écrit, la nature, l’étendue et l’endroit de la servitude en faveur des futures parties (art. 1183). C’est un outil courant quand un terrain est divisé en lots.
- Par l’effet de la loi.
Ce qui ne fonctionne pas : l’habitude. Une servitude ne peut pas s’établir sans titre, et la possession, même immémoriale, ne suffit pas (art. 1181). Un voisin qui passe sur ton terrain depuis des décennies, sans acte, n’a pas acquis de servitude pour autant. Le cas du terrain enclavé, expliqué plus bas, obéit à une autre logique.
Servitude de passage ou droit de passage : quelle différence ?
Dans le langage courant, on mélange les deux expressions. Le Code civil prévoit pourtant un mécanisme distinct pour le propriétaire dont le terrain est enclavé, c’est-à-dire sans issue sur la voie publique, ou avec une issue insuffisante, difficile ou impraticable. Si on lui refuse une servitude ou un autre accès, il peut exiger d’un voisin le passage nécessaire pour utiliser son terrain, contre une indemnité proportionnelle au préjudice causé (art. 997).
| Point | Servitude de passage conventionnelle | Droit de passage du terrain enclavé |
|---|---|---|
| Origine | Un titre : contrat, testament, destination du propriétaire | La loi, quand le terrain n’a pas d’issue adéquate sur la voie publique (art. 997) |
| Voisin visé | Celui qui a consenti la servitude | Celui à qui le passage peut être le plus naturellement réclamé (art. 998). Si l’enclave résulte d’une division par partage, testament ou contrat, le passage se demande à l’autre partie (copartageant, héritier ou contractant), sans indemnité (art. 999) |
| Contrepartie | Ce que prévoit l’acte | Une indemnité proportionnelle au préjudice |
| Travaux et entretien | Selon l’acte. À défaut, le fonds dominant peut faire les travaux nécessaires, à ses frais (art. 1184) | Le bénéficiaire fait et entretient les ouvrages nécessaires (art. 1000) |
| Fin | Cas d’extinction prévus au Code (art. 1191) | Quand le passage cesse d’être nécessaire (art. 1001) |
Le mécanisme d’enclave vise l’issue vers la voie publique. Un accès à un lac repose donc, en pratique, sur une servitude conventionnelle, c’est-à-dire sur un texte. Voir aussi la définition de droit de passage.
Les droits et obligations de chacun
Le propriétaire du fonds dominant, celui qui passe :
- peut, à ses frais, faire les travaux nécessaires pour utiliser et conserver la servitude, sauf si l’acte prévoit autre chose (art. 1184) ;
- doit, à la fin de la servitude, remettre les lieux dans leur état antérieur si le propriétaire du fonds servant le demande (art. 1184) ;
- ne peut pas faire de changements qui aggravent la situation du fonds servant (art. 1186).
Le propriétaire du fonds servant, celui qui subit le passage :
- ne peut rien faire qui diminue l’exercice de la servitude ou le rende moins commode (art. 1186) ;
- peut, s’il y a un intérêt, déplacer l’assiette à ses frais vers un endroit aussi commode pour le voisin (art. 1186) ;
- s’il est chargé par l’acte de faire les ouvrages, peut s’en libérer en abandonnant au voisin le fonds servant, ou la partie suffisante pour le passage (art. 1185).
Si le fonds dominant est divisé, par exemple en plusieurs lots, la servitude reste due pour chaque portion, sans aggraver la charge : dans le cas d’un passage, tous les nouveaux propriétaires doivent passer au même endroit (art. 1187). La division du fonds servant, elle, ne change rien aux droits du fonds dominant (art. 1188).
Quand une servitude devient caduque
Le Code ne parle pas de servitude « caduque », mais d’extinction. Une servitude s’éteint (art. 1191) :
- quand une même personne devient propriétaire des deux terrains ;
- quand le propriétaire du fonds dominant y renonce expressément ;
- à l’arrivée du terme prévu, si elle a été constituée pour un temps ;
- par rachat ;
- par le non-usage pendant 10 ans.
Pour une servitude discontinue comme le passage, le délai de 10 ans commence le jour où le propriétaire du fonds dominant cesse de l’exercer (art. 1192). Le mode d’exercice peut aussi se prescrire de la même manière (art. 1193). Autrement dit, ne pas utiliser un passage pendant longtemps n’est pas sans conséquence.
Le Code prévoit un rachat particulier pour les servitudes de passage. Sauf en cas d’enclave, une servitude de passage peut être rachetée quand son utilité pour le fonds dominant est hors de proportion avec l’inconvénient ou la perte de valeur qu’elle cause au fonds servant. À défaut d’entente, le tribunal fixe le prix (art. 1189). Les parties peuvent exclure ce rachat par écrit, pour une période d’au plus 30 ans (art. 1190).
L’extinction d’un droit réel immobilier est elle-même soumise à la publicité (art. 2938). Si tu crois qu’une servitude est éteinte, ou si tu veux t’assurer qu’elle est toujours en vigueur, c’est une question pour ton notaire.
Acheter une maison ou un terrain avec une servitude de passage
Une servitude n’est ni bonne ni mauvaise en soi. Tout dépend de quel côté tu te trouves. Si ton futur terrain est le fonds servant, des voisins auront le droit d’y passer. S’il est le fonds dominant, la servitude lui donne un accès qu’il n’aurait pas autrement. Avant de faire une offre :
- demande le numéro de publication de chaque servitude qui touche le terrain ;
- lis l’index des immeubles du lot pour voir toutes les inscriptions, pas seulement celles qu’on te mentionne ;
- repère le tracé sur le terrain : y a-t-il un sentier, et est-il au bon endroit ?
- cherche les clauses d’entretien, de partage des frais et d’usages permis ;
- prévois dans ta promesse d’achat une condition d’examen des titres par ton notaire.
Et le prix d’un terrain avec servitude ? Aucune règle fixe ne permet de chiffrer l’effet d’une servitude. Il dépend de ce qu’elle permet, de son tracé, du nombre de terrains qui en profitent et de ce que recherchent les acheteurs du secteur. Un évaluateur agréé ou un courtier qui connaît le marché local peut t’aider à le situer.
Retiens enfin qu’un droit inscrit au registre est présumé connu de l’acheteur. Celui qui n’a pas consulté le registre ne peut pas invoquer sa bonne foi pour y échapper (art. 2943). La vérification coûte 1,50 $ par document consulté depuis le 1er avril 2026 : le guide trouver une servitude au registre foncier montre comment faire.
Un exemple concret : l’accès au lac du Domaine Oxmoor
Au Domaine Oxmoor, à Saint-Donat, aucun des 18 terrains à vendre n’est riverain. On se rend au lac Bœuf par une servitude de passage publiée au registre foncier, sous le numéro 330 714, sur le lot 5 810 552. Elle reste attachée aux terrains, peu importe qui les possède. La portée exacte de ce droit se lit dans l’acte : demande-le à la visite ou à ton notaire.
Notre guide servitude d’accès au lac : ce qu’elle garantit vraiment détaille les points à vérifier pour un accès au lac. Les terrains eux-mêmes sont présentés sur la page terrains avec accès au lac, et le rôle du notaire est expliqué dans le rôle du notaire quand on achète un terrain.
Questions fréquentes
Quelle différence entre une servitude et un droit de passage ?
La servitude de passage naît d’un titre, le plus souvent un contrat entre deux propriétaires, et son contenu dépend de l’acte. Le droit de passage du terrain enclavé vient de la loi : un propriétaire sans issue adéquate sur la voie publique peut exiger un passage d’un voisin, contre indemnité. Ce second droit prend fin quand le passage n’est plus nécessaire.
Une servitude de passage peut-elle être annulée ?
Le Code civil parle d’extinction. Une servitude s’éteint quand les deux terrains appartiennent au même propriétaire, par renonciation expresse du fonds dominant, à l’arrivée d’un terme, par rachat ou par non-usage pendant 10 ans. Une servitude de passage peut aussi être rachetée si son utilité est hors de proportion avec l’inconvénient pour le fonds servant, sauf si l’acte exclut ce rachat.
Qui paie l'entretien d'un chemin sous servitude ?
D’abord, ce que prévoit l’acte. S’il ne dit rien, le propriétaire du fonds dominant peut faire, à ses frais, les travaux nécessaires pour utiliser et conserver la servitude. Si l’acte charge plutôt le fonds servant de ces ouvrages, ce dernier peut s’en libérer en abandonnant la partie de terrain nécessaire au passage.
Le voisin peut-il bloquer ou déplacer le passage ?
Il ne peut rien faire qui diminue l’exercice de la servitude ou la rende moins commode. S’il y a un intérêt, il peut toutefois déplacer le passage, à ses frais, vers un endroit aussi commode pour toi. Une barrière, une clôture ou une construction qui empêche le passage prévu à l’acte est donc à discuter avec ton notaire.
Peut-on obtenir une servitude de passage avec le temps ?
Non. Le Code civil prévoit qu’une servitude ne peut s’établir sans titre et que la possession, même immémoriale, ne suffit pas. Passer depuis longtemps sur un terrain ne crée donc pas de servitude. Le seul cas où la loi impose un passage est celui du terrain enclavé, sans issue adéquate sur la voie publique, et il donne droit à une indemnité.
Sources
Dernière révision : 12 octobre 2026. Les montants et règlements cités sont datés ; vérifie-les auprès de la source avant de décider.